"어? 작년보다 재산세가 왜 더 많이 나왔지?" 매년 7월~9월이 되면 이런 걱정 한 번쯤 해보셨을 거예요. 재산세는 부동산을 갖고 있는 사람이라면 누구나 납부해야 하는 대표적인 보유세인데요, 특히 올해 2025년엔 공시가격 인상과 함께 세금 부담도 달라질 수 있어서 미리 체크해보는 게 중요해졌습니다.
이번 글에서는
- 재산세가 부과되는 기준과 세율
- 공시가격과 공정시장가액비율이 어떤 영향을 미치는지
- 1주택자에게 적용되는 특례와 상한제도
등을 예시와 함께 쉽게 풀어드립니다.
2025년 재산세, 나에게 해당되는 건 얼마인지 한 번 같이 살펴볼까요?
✅ 재산세란?
재산세는 쉽게 말해서 내가 가지고 있는 재산, 그러니까 토지, 건물, 주택, 배, 비행기 같은 걸 기준으로 매겨지는 세금이에요. 일종의 보유세인데요, 우리나라에서는 주로 시·군·구청 같은 지방자치단체에서 걷는 독립적인 세금이라, 걷힌 돈은 그 지역의 일반적인 예산에 쓰여요.
재산세는 해당 지역(시·군·구) 안에 있는 재산을 실제로 소유하고 있는 사람이 내야 해요. 기준일은 매년 6월 1일, 그날 기준으로 그 재산을 가지고 있다면 세금 대상이 되는 거죠.
재산세는 "과세표준 × 세율"로 계산돼요. 여기서 과세표준은 그냥 시세가 아니라, 시가표준액이라는 걸 기준으로 해요. 여기에다가 부동산 시장 흐름이나 지자체 상황 등을 반영해서 공정시장가액비율을 곱해서 나온 금액을 기준으로 세금을 매깁니다. 즉, 부동산 가격에 공정시장가액 비율을 곱해서 과세표준을 구하고, 거기에 세율을 적용해서 세금이 계산되는 구조예요.
✅ 재산의 시가표준액과 공정시장가액비율
먼저 재산세를 계산하려면 시가표준액(공시가격)이란 걸 알아야 해요. 이건 실제 거래되는 시세가 아니라, 정부가 정한 기준 시세라고 보면 됩니다. 공시가격은 "시가 × 공시가격 현실화율"으로 계산돼요. 현재 공시가격 현실화율은 아래와 같아요 :
- 공동주택은 69%
- 단독주택은 53.6%
- 토지는 65.5%
이렇게 각각 다르게 적용돼요. 그리고 2025년에는 공동주택 공시가격이 작년보다 1.56% 정도 올랐기 때문에, 대부분 재산세도 같이 오를 가능성이 커요.
그다음은 공정시장가액비율이에요. 이건 공시가격에서 실제 과세표준을 뽑아내기 위해 곱해주는 비율인데, 부동산 종류에 따라 다르게 적용돼요.
- 주택은 기본적으로 60%
- 건물, 토지는 70%
근데 여기서 1주택자는 예외가 있어요! 세 부담을 좀 덜어주기 위해 다음처럼 낮은 비율을 적용해요:
- 과표 3억 이하: 43%
- 과표 6억 이하: 44%
- 과표 6억 초과: 45%
즉, 1주택자는 과세표준 자체를 더 낮게 계산해줘서 세금이 덜 나오는 구조라고 보면 돼요.
✅ 2025년 재산세 세율
🔶 주택의 재산세율
주택은 과세표준에 따라 0.1%에서 0.4%까지 세율이 적용돼요. 그런데 1주택자 중에서 공시가격 9억 원 이하인 경우에는 특례 세율이 적용돼서, 세율이 0.05% 낮게 적용돼요. 이건 2026년까지 한시적으로 적용되는 혜택이에요. 예를 들어, 과표가 5.4억 원 이하라면 특례가 적용돼서 더 낮은 세금이 나올 수 있지만, 5.4억 원을 넘는다면 특례 대상이 아니기 때문에 0.4% 세율이 그대로 적용돼요.
주택 재산세율 종합
🔶 토지의 재산세율
토지는 세금이 좀 복잡하게 나뉘어요. 크게 3가지로 구분돼요:
- 분리과세 대상
- 별도합산 대상
- 종합합산 대상
이렇게 나눠서 각각 다른 세율을 적용하는데요, 최저 0.2%에서 최대 4%까지 세율이 올라갈 수 있어요. 특히 골프장 부지처럼 일부 용도의 토지는 무려 4.0%의 높은 세율이 적용되기도 해요.
토지 용도별 제산세 세율
🔶 건축물·선박·항공기의 재산세율
이쪽은 좀 더 단순한 편인데요,
- 건축물, 일반 선박은 0.25%
- 항공기는 0.3%
- 고급 선박은 5.0%의 고세율
이렇게 적용돼요. 쉽게 말해, 재산의 종류와 가치, 특성에 따라 세율이 다르게 매겨진다고 이해하면 됩니다.
건축물·선박·항공기 용도별 재산세 세율
| 건축물 | 선박, 항공기 | ||
| 분류 | 세율 | 분류 | 세율 |
| 고급오락장 | 4% | 고급선박 | 5.0% |
| 과밀억제권내 공장(신설,증설) | 1.25% | 그 밖의 선박 | 0.3% |
| 도시 및 주거지역 내 공장율 건축물 | 0.5% | 항공기 | 0.3% |
| 그 밖의 건축물 | 0.25% | ||
✅ 재산세의 세부담 상한제와 과세표준 상한제
재산세가 해마다 너무 많이 오르면 당황스럽죠? 그래서 정부에서는 세금 부담을 어느 정도 제한해주는 상한제도를 운영하고 있어요. 크게 세부담 상한제와 과세표준 상한제, 이렇게 두 가지로 나눌 수 있어요.
🔶 재산세의 세부담 상한제
쉽게 말해서, 올해 내야 할 재산세가 작년보다 50% 넘게 오르면, 그 초과분은 내지 않아도 되게 만든 제도예요. 즉,
"올해 재산세 ≤ 작년 재산세 × 1.5배" 이게 기본인데, 주택에 대해서는 조금 더 디테일하게 차등 적용돼요:
- 공시가격 3억 원 이하: 세금 증가폭 5% 이내로 제한
- 3억 ~ 6억 원 이하: 10% 이내로 제한
- 6억 원 초과: 30% 이내로 제한
그래서 집값이 올라 세금이 크게 오르더라도,이 상한제 덕분에 세금 인상 폭이 어느 정도 제어되는 거예요.
주택 세부담 상한제
| 주택 가격 | 상한 비율 |
| 3억원 이하 | 105/100 |
| 3억원 ~ 6억원 이하 | 110/100 |
| 6억원 초과 | 130/100 |
🔶 과세표준 상한제
이건 세율이 아니라 과세표준 자체가 갑자기 너무 올라가지 않도록 막아주는 제도예요. 예를 들어, 올해 공시가격이 많이 올랐다고 해도, 그걸 그대로 반영하지 않고, 작년 과세표준에서 약 5%만 더한 수준까지만 인정해요.
과세표준 상한 = 작년 과세표준 + (올해 과세표준 × 5%)
즉, 올해 계산한 과세표준이 이 상한보다 높다면, 그 낮은 금액을 기준으로 세금을 부과해요.
✅ 재산세 산출 예시
2024년에 아파트 재산세 과표가 8억 5천만 원 기준이라면, 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세까지 모두 포함해서 총 4,557,580원의 재산세가 나왔어요. 여기서 잠깐, 각 세금이 어디에 쓰이는지 간단히 짚어볼게요.
- 도시지역분: 도시계획에 필요한 비용을 마련하기 위해 따로 걷는 세금이에요. 지정된 토지나 건물에 0.14% 세율이 붙어요.
- 지방교육세: 재산세액의 20%가 적용돼요. 이건 교육 관련 재정 확보를 위한 세금이죠.
- 지역자원시설세: 지역 내 균형 개발, 소방·하수처리·도로·수자원 보호 등 공공시설 운영에 필요한 돈을 마련하기 위해 걷는 세금이에요.
아래 표는 2021년부터 2024년까지의 아파트 재산세 추이를 한눈에 정리한 거예요.
아파트 보유시 재산세 추이
지금까지 2025년 재산세의 부과 기준과 세율, 공시가격 현실화율, 공정시장가액 비율, 그리고 세부담 완화 장치까지 전반적인 내용을 살펴봤습니다.
재산세는 단순히 부동산을 보유하고 있다는 이유만으로 매년 납부해야 하는 세금인 만큼, 정확한 기준과 계산 방식을 이해하는 것이 꼭 필요합니다. 특히 1주택자라면 공제 혜택과 특례세율 적용 여부, 상한제도 등을 꼼꼼히 챙겨보는 것이 실질적인 절세로 이어질 수 있겠죠.
재산세 고지서가 도착하기 전에, 내 재산이 어떤 과세 기준에 해당하는지 미리 확인해보고, 필요시 이의신청이나 세무 상담도 준비해두는 게 좋습니다. 올해도 알뜰하게 세금 계획 세우시길 바랍니다. 감사합니다!
