2025년에도 부동산을 보유한 사람이라면 꼭 알아야 할 세금이 있습니다. 바로 매년 정기적으로 부과되는 보유세인데요. 대표적으로는 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있으며, 소유 형태가 개인인지 법인인지에 따라 과세 방식과 세율이 달라집니다.
이번 글에서는 2025년 기준 부동산 보유세의 전체 흐름과 세율, 그리고 개인 vs 법인 소유 시의 차이점까지 깔끔하게 정리해드립니다.
✅ 부동산 보유세란?
부동산 투자의 흐름은 보통 ‘취득 → 보유 → 양도’라는 세 단계로 나뉘며, 각 단계마다 다양한 세금이 따라붙습니다. 대표적으로는 취득 단계의 취득세, 보유 단계의 재산세와 종합부동산세, 임대 시 발생하는 임대소득세, 그리고 양도 시 부과되는 양도소득세 등이 있습니다. 이 중에서 ‘보유 단계’에서 부과되는 세금이 바로 부동산 보유세인데요, 크게 두 가지로 나뉩니다:
- 재산세: 각 지방자치단체에 내는 지방세
- 종합부동산세(종부세): 일정 기준을 초과하는 고액 부동산 보유자에게 부과되는 국세
즉, 부동산 보유세란 재산세 + 종합부동산세의 개념으로 이해하면 됩니다. 부동산을 오래 보유하거나 여러 채를 가진 경우, 보유세 부담이 커질 수 있기 때문에 각 세금의 구조와 세율을 정확히 파악해두는 것이 중요합니다.
부동산 5대 세금 개요
| 구분 | 유형 | 5대 세금 | 추가 세금 |
| 취득시 | 지방세 | 취득세 | 농어촌틀별세, 지방교육세 |
| 보유시 | 국세 | 임대소득세 | 농어촌특별세 |
| 종합부동산세 | |||
| 지방세 | 재산세 | 지방교육세, 지역자원시설세, 지방소득세 | |
| 양도시 | 국세 | 양도소득세 | 지방소득세, 부가가치세 |
✅ 2025년 종합부동산세 세율
종합부동산세(줄여서 '종부세')는 고가의 부동산을 소유한 경우 부과되는 국세입니다. 일정 기준 금액을 넘는 주택이나 토지에 대해 부과되며, 단순히 많이 보유했다고 무조건 내는 건 아닙니다. 종부세는 "과세표준 × 세율"로 계산돼요. 아래에서 과세표준, 세율에 대해서 더 자세하게 알아볼게요
🔶종합부동산세 과세표준
먼저, 공시가격은 "시가 × 공시가격 현실화율"으로 계산돼요. 현재 공시가격 현실화율은 공동주택은 69%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%이에요. 공시가격은 해당 링크에서 확인해보실 수 있어요 :
부동산공시가격알리미
www.realtyprice.kr
- 주택의 경우
과세표준을 계산할 때는 공시가격에서 기본공제 금액(1주택자 12억 원, 일반은 9억 원)을 빼고, 여기에 공정시장가액비율(2025년 기준: 60%)을 곱해 산출합니다. 법인 소유 주택은 공제 없이 전액 과세됩니다. - 토지의 경우
주택과 달리 별도공제는 없으며, 토지 용도에 따라 세율이 달라집니다.
종합부동산세 공제금액 기준표
| 대상 | 2022년(과거) | 2025년(현재) |
| 주택(아파트,단독,다세대 등) | 6억원(1주택 11억) | 9억원(1주택 12억원) |
| 종합합산 토지(나대지, 잡종지 등) | 5억원 | 5억원 |
| 별도합산 토지(상가, 사무실의 부속토지 등) | 80억원 | 80억원 |
🔶주택 종부세 세율
개인소유 주택은 과표 12억 원 이하는 주택수와 상관없이 0.5~1.0% 세율로 동일해요. 12억 원을 초과 시 2주택 이하는 최대 2.7%, 3주택 이상은 최대 5.0%가 적용돼요. 법인소유는 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%로 전 구간 동일 세율이 적용돼요.
종부세 세율 세부내용
🔶주택 종부세 세액공제(1가구 1주택시)
최종적으로 나온 세액에서 1세대1주택자는 고령자 공제 20~40%, 장기보유자 공제 20~50%까지 특별공제를 받으며 중복공제가 가능해요. 단, 고령자 세액공제, 장기보유 특별공제는 합산되지만 최대한도는 80%이에요. 즉 70세이상 고령자(40%)가 15년이상 장기보유(50%)하면 합산 공제율은 90%이지만 한도 적용으로 80%가 적용됩니다.
1가구 1주택 종부세 세액공제
| 구분 | 기준 | 공제율 |
| 고령자 세액공제 | 60세~65세미만 | 20% |
| 65세~70세미만 | 30% | |
| 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유자 특별공제 | 5년~10년미만 | 20% |
| 10년~15년미만 | 40% | |
| 15년이상 | 50% |
🔶토지 종부세 세율(개인=법인)
종합합산토지의 종부세 세율은 과표 구간별로 1~3%, 별도합산토지 세율은 0.5~0.7%이며 개인과 법인소유 모두 동일하게 적용돼요.
종합합산토지지분 및 별도합산토지지분의 종부세세율
| 종합합산토지분 | 별도합산토지분 | ||
| 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
| 15억원 이하 | 1.0% | 200억원 이하 | 0.5% |
| 45억원 이하 | 2.0% | 400억원 이하 | 0.6% |
| 45억원 초과 | 3.0% | 400억원 초과 | 0.7% |
✅ 2025년 재산세 세율
재산세는 쉽게 말해서 내가 가지고 있는 재산, 그러니까 토지, 건물, 주택, 배, 비행기 같은 걸 기준으로 매겨지는 세금이에요. 일종의 보유세인데요, 우리나라에서는 주로 시·군·구청 같은 지방자치단체에서 걷는 독립적인 세금이라, 걷힌 돈은 그 지역의 일반적인 예산에 쓰여요. 종부세는 "과세표준 × 세율"로 계산돼요. 아래에서 과세표준, 세율에 대해서 더 자세하게 알아볼게요
🔶재산세 과세표준
재산세를 계산할때도 과세표준 = 시가표준액(공시가격)* 공정시장가액비율이에요. 하지만 공정시장가액비율이 종부세랑은 조금 다릅니다! 공시가율은 아래와 같아요 :
- 주택은 기본적으로 60%
- 건물, 토지는 70%
근데 여기서 1주택자는 예외가 있어요! 세 부담을 좀 덜어주기 위해 다음처럼 낮은 비율을 적용해요:
- 과표 3억 이하: 43%
- 과표 6억 이하: 44%
- 과표 6억 초과: 45%
즉, 1주택자는 과세표준 자체를 더 낮게 계산해줘서 세금이 덜 나오는 구조라고 보면 돼요.
🔶2025년 재산세 세율
1. 주택의 재산세율
주택은 과세표준에 따라 0.1%에서 0.4%까지 세율이 적용돼요. 그런데 1주택자 중에서 공시가격 9억 원 이하인 경우에는 특례 세율이 적용돼서, 세율이 0.05% 낮게 적용돼요. 이건 2026년까지 한시적으로 적용되는 혜택이에요. 예를 들어, 과표가 5.4억 원 이하라면 특례가 적용돼서 더 낮은 세금이 나올 수 있지만, 5.4억 원을 넘는다면 특례 대상이 아니기 때문에 0.4% 세율이 그대로 적용돼요.
주택 재산세율 종합
2. 토지의 재산세율
토지는 세금이 좀 복잡하게 나뉘어요. 크게 3가지로 구분돼요:
- 분리과세 대상
- 별도합산 대상
- 종합합산 대상
이렇게 나눠서 각각 다른 세율을 적용하는데요, 최저 0.2%에서 최대 4%까지 세율이 올라갈 수 있어요. 특히 골프장 부지처럼 일부 용도의 토지는 무려 4.0%의 높은 세율이 적용되기도 해요.
토지 용도별 제산세 세율
3. 건축물·선박·항공기의 재산세율
이쪽은 좀 더 단순한 편인데요,
- 건축물, 일반 선박은 0.25%
- 항공기는 0.3%
- 고급 선박은 5.0%의 고세율
이렇게 적용돼요. 쉽게 말해, 재산의 종류와 가치, 특성에 따라 세율이 다르게 매겨진다고 이해하면 됩니다.
건축물·선박·항공기 용도별 재산세 세율
| 건축물 | 선박, 항공기 | ||
| 분류 | 세율 | 분류 | 세율 |
| 고급오락장 | 4% | 고급선박 | 5.0% |
| 과밀억제권내 공장(신설,증설) | 1.25% | 그 밖의 선박 | 0.3% |
| 도시 및 주거지역 내 공장율 건축물 | 0.5% | 항공기 | 0.3% |
| 그 밖의 건축물 | 0.25% | ||
지금까지 2025년 기준으로 부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세의 세율 구조를 개인과 법인 소유 형태에 따라 정리해보았습니다. 보유세는 단순히 부동산을 ‘가지고 있다’는 이유만으로 매년 부과되기 때문에, 주택 수, 공시가격, 보유 형태(개인 vs 법인), 그리고 공제 여부에 따라 세부담에 큰 차이가 발생합니다.
특히 1세대 1주택자 특례, 공정시장가액 비율, 법인의 공제 제외 여부 등은 미리 확인하고 전략적으로 부동산을 관리하는 데 중요한 포인트가 됩니다. 올해 부동산 세금이 부담되지 않도록, 공시가격 확인은 물론, 세금 납부 일정과 절세 전략도 함께 챙겨보세요! 정확한 세율 정보는 지방자치단체 세무과 또는 국세청 홈택스에서 반드시 재확인하는 것이 좋습니다.
